Процесс оценки стоимости недвижимости

Процесс оценки недвижимости – определение стоимости недвижимостью в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Это логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости.

Основные цели оценки недвижимости [13]:

— отражение в отчетности;

— проведение конкурсов, аукционов, торгов;

— аренда, права аренды, лизинг; залог;

— раздел, наследование, дарение;

— исчисление налога, пошлин, сборов;

— разрешение имущественных споров;

— передача прав собственности;

— внесение имущества в уставный капитал;

— определение доли имущественных прав;

— передача в доверительное управление;

— составление брачного контракта и пр.

Оценка недвижимости бывает:

— массовая – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов [6];

— индивидуальная – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Процесс оценки недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости [15].

1 этап – «Определение проблемы» осуществляетсяпостановка задачи, которую необходимо решить. При этом подробно описывают оцениваемый объект, устанавливают оцениваемые права собственности, указывают дату, цели и базу оценки, а также формулируют и согласовывают с заказчиком ряд ограничений:

– объект оценки описывают на основе соответствующих подтверждающих права на недвижимость юридических документов и результатов непосредственного осмотра оценщиком;

– проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

– устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

– указываются цели оценки объекта;

– устанавливается вид стоимости, который не обходимо определить в соответствии с поставлен ной целью;

– формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап – «Предварительный осмотр и план оценки»:

– определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;

– устанавливаются источники их получения;

– выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов;

– составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

3 этап – «Сбор и проверка данных». На данном этапеоценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

– данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

– информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

– информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор [10].

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен [18].

4 этап – «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость [18].

5 этап – «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

6 этап – «Согласование полученных результатов». Согласование – процесс определения итоговой стоимости объекта с учетом полученных результатов после анализа качества и количества используемой для их получения информации, применимости каждого из подходов к конкретной ситуации.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное [23].

7 этап – «Составление отчета об оценке». Отчет об оценке это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Практическая работа 3. Процесс оценки объектов недвижимого
имущества

Практическая работа предполагает устный опрос-беседу.

Перечислите основные цели оценки недвижимого имущества?

Чем отличается массовая оценка недвижимого имущества от индивидуальной?

Какой вид стоимости определяется в результате массовой оценки недвижимого имущества?

Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости. Охарактеризуйте каждый из них.

С какой целью проводится согласование результатов оценки недвижимого имущества.

1.3. Методы оценки недвижимого имущества и их практическое
использование

1.3.1. Практическое применение сравнительного подхода к оценке
недвижимого имущества

При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки подходом сравнительного анализа продаж.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продаж [7].

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам, определяющим его стоимость [18].

В основе подхода лежат следующие принципы оценки: замещения, вклада, конкуренции.

Основные этапы сравнительного подхода:

— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

— установление стоимости объекта оценки.

Основные условия применения подхода сравнительного анализа продаж:

— объект не должен быть уникальным;

— необходимо наличие аналогов оцениваемого объекта, в том числе и по времени сделок (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

— информация должна быть исчерпывающей;

— факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

Особое внимание оценщик уделяет корректировке данных об аналогах объекта оценки.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [18].

Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

— местоположение (различия в соседском окружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

Читайте также:  Должности в высшем учебном заведении

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Основные способы расчета корректировок [20]:

— парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— графический анализ (анализ тенденций) – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

— анализ издержек – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

— относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах – для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого пара метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

— распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки. Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта сравнения к оцениваемому объекту по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов [17]:

правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки;

правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м 2 , 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных – цены за 1 м 2 общей площади здания, за
1 м 2 площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м 2 без учета местоположения (цена строительства 1 м 2 ), за 1 м 3 , за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки и т.д.).

Например, представлены данные о трех продажах аналогов объекта оценки (табл. 5) [17].

Данные о недавних продажах офисных помещениях

Элементы сравнения Условные номера продаж
№1 №2 №3
Общая площадь, м 2 Х Х + Y X
Местоположение относительно центра города центр центр район средней отдаленности
Цена продажи, тыс. руб. Z (Z + f) (Z – j)

Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, схожи у всех трех сравниваемых объектов. Сопоставив имеющиеся данные можно сделать вывод:

— различие в ценах продаж № 1 и № 2 на f тыс. руб. вызвано разницей в общей площади офисных помещений на Y м 2 ;

— различие в ценах офисов № 1 и № 3 на j тыс. руб. обусловлено разницей в местоположении (центр – район средней отдаленности);

— различие в ценах продаж № 2 и № 3 на (j + f) тыс. руб. вызвано отличиями в общей площади и местоположении:

а) f тыс. руб. за счет разницы в площади на Y м 2 (анализ продаж № 1 и
№ 2);

б) из-за различного местоположения относительно центра города разница в ценах составит (j + f) – f = j тыс. руб.

Для внесения корректировок применяют следующие методы:

— метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

— метод аддитивных процентных отклонений – суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

— метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 %, положительные – больше);

— смешанный метод – используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные в виде процентов.

Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания, двумя способами:

— к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;

— методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, который обычно принимают равным 1,5 [18]:

(1)

где – общая площадь здания, кв.м;

– количество этажей здания;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

При согласовании скорректированных цен продаж следует учитывать возможное искажение результатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Согласование скорректированных цен. Заключительным этапом подхода сравнительного анализа продаж является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками [7].

Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. Согласование необходимо, так как абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки.

В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта;

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа следующих четырех показателей [18]:

— среднеарифметическое значение скорректированных цен сопоставимых продаж;

— мода – наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, мода равна 200;

— медиана – середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медиана равна 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда);

— скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

При логическом анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.

Критерий выбора весового коэффициента – степень похожести анализируемого аналога на объект оценки.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Читайте также:  Сколько по закону делается прописка

Содержание

Виды стоимости [ править | править код ]

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Принципы оценки [ править | править код ]

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

  • Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
  • Принципы внешней рыночной среды;
  • Принципы, связанные с объектом недвижимости;
  • Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные подходы оценки недвижимости [ править | править код ]

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • сравнительный подход;
  • затратный подход;
  • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход [ править | править код ]

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход [ править | править код ]

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход [ править | править код ]

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости [ править | править код ]

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж [ править | править код ]

базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

— позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

Метод капитализации доходов [ править | править код ]

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

C = N O I / R k <displaystyle C=NOI/R_>

C <displaystyle C> — стоимость объекта недвижимости (ден.ед) N O I <displaystyle NOI> — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI) ) R k <displaystyle R_> — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R k = R n + N v <displaystyle R_=R_+N_>

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Читайте также:  Право на получение заработной платы

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков [ править | править код ]

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

См. также [ править | править код ]

Примечания [ править | править код ]

  1. ↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности [ править | править код ]

Работа независимых оценщиков и оценочных компаний контролируется саморегулируемыми организациями оценщиков, например: РАО, РОО, СМАОс, СРО АРМО, Сибирь, МСО, НКСО и т. д.

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием определенных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Процедура оценки — совокупность ігриемов, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов стоимости недвижимости и оформление результатов оценки.

Процесс оценки состоит из нескольких этапов.

На данном этапе проводится: —

идентификация объекта оценки; —

установление прав собственности и даты оценки; —

определение цели оценки и вида стоимости; —

установление ограничительных условий; —

определение перечня необходимых данных; —

составление договора и планирование работ. 2.

Этап сбора и анализа данных.

На данном этапе собираются общие и специальные данные. Общие данные характеризуют все существенные социальные, экономические, государственно-правовые и иные факторы, воздействующие на стоимость имущества в регионе и влияющие на стоимость объекта недвижимости в районе его местоположения. Специальные данные — это информация, непосредственно касающаяся оцениваемого имущества и сопоставимых с ним объектов. 3.

Анализ наиболее эффективного использования недвижимости (см. раздел 3.5).

Анализ наиболее эффективного использования проводится по четырем критериям:

а) законодательная разрешенность — проверка потенциального использования па предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т. д.;

б) физическая осуществимость — потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;

в) экономическая оправданность — рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны дать отдачу, превышающую приведенные затраты;

г) максимальная доходность — выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных вариантов использований того, которое обеспечит максимальную текущую стоимость объекта.

Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривается с точки зрения этих критериев, при этом очередность применения критериев не изменяется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант. 4.

Применение подходов к оценке недвижимости.

Оценка недвижимости осуществляется с позиций трех стандартных подходов — доходного, затратного и сравнительного анализа продаж: —

доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от него; —

подход сравнительного анализа продаж — это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; —

затратный подход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для создания аналогичного объекта.

В результате применения этих подходов получаются различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

Каждый из подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости и составление отчета об оценке.

Хотя подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными его аспектами, поэто му величины стоимости, полученные различными подходами, могут отличаться. Это обусловливает проведение работ по сведению стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Процесс сведения начинается с первого этана, при этом необходимо учитывать следующие критерии: —

соответствие каждого данного подхода цели и использованию оценки; —

достоверность данных, использованных при оценке, и проведенных расчетов по каждому подходу; —

обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.

Итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а, скорее, наиболее вероятным значением, поэтому может быть приведена в виде итоговой величины с округлением (для показа степени точности) или в виде диапазона величин.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта (далее — отчет).

Отчет об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости объекта недвижимост и. В международной практике отчеты моїут предоставляться заказчику в устной или письменной форме. В свою очередь, отчеты в письменной форме могут быть в виде письма, в виде стандартной табличной формы или в виде полного повествовательного отчета.

Устные формы отчетов подразумевают устную форму передачи результатов оценки. При этом оценщик проводит в полном объеме работы но определению стоимости и хранит в своем архиве рабочие записи. Отчет в виде письма содержит краткие характеристики объекта недвижимости и заключение оценщика о величине стоимости. Данный вид отчета ограничен в применении. Отчет в виде стандартной табличной формы представляет информацию о процессе оценки и заключение о стоимости в табличной форме, что снижает возможность детализации. Обычно используются институциональными заказчиками для целей массовой оценки. Полный повествовательный отчет содержит развернутое описание всего процесса оценки и позволяет наиболее убедительно обосновать мнение оценщика о величине стоимости.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В случае если при проведении оценки объекта недвижимости определяется не рыночная стоимость, а иные ее виды, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости, а именно: —

дата составления и порядковый номер отчета; —

основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости; —

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности но данному виду имущества; —

точное описание объекта недвижимости, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта; —

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта недвижимости, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; —

последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; —

дата определения стоимости объекта оценки; —

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта недвижимости. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Контрольные вопросы 1.

Назовите основные этапы процесса оценки недвижимости. 2.

При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? 3.

Каким образом проводится согласование результатов оценки? 6.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector