Примеры задатка в гражданском праве

Сибирский регион

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы.

Автор: Собственник

Заключая любую сделку, стороны хотят иметь какую-то гарантию того, что обязательства будут исполнены в полном объеме. Самыми распространенными гарантиями являются неустойка, поручительство, залог и задаток. Все они относятся к способам обеспечения исполнения обязательств. Сегодня мы поговорим о задатке.

Что такое задаток
Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора.

Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости.

Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца – сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость – не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление. За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки.

Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку
Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке.
Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец – передать продаваемое имущество.

А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия:

— если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
— если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств.

Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю.

На практике все происходит, как и написано выше.

Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток.

Договор и задаток на примерах
Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным.

Из ст. 380 ГК РФ вытекает, что задаток выдается в доказательство заключения договора. Таким образом, если договор не заключен, то и условие о задатке не действует.

Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации:

— договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;

— договоры мены объектов нежилого назначения;
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;
— предварительные договоры;
— брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);
— договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).

Государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:

— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (в общем, купля-продажа жилых помещений);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;
— договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным.

Ситуация с задатком на примерах
Допустим, продается гараж.

Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору вносит продавцу задаток в размере 10% от стоимости гаража. До момента регистрации права собственности гаража покупатель решил отказаться от сделки, о чем известил продавца.

Гараж относится к недвижимому имуществу нежилого назначения, а это означает, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Таким образом, продавец имеет полное право не возвращать задаток.

А вот если продавец передумает продавать гараж, то покупатель имеет право потребовать задаток в двойном размере.

Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Продавец и покупатель составляют и подписывают договор, в котором предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Деньги (задаток) переданы, но покупатель находит лучший вариант и отказывается от договора. Имеет ли право продавец оставить задаток себе?

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рассматриваемом случае договор не был зарегистрирован, стороны только подписали его. Это значит, что договор не является заключенным. И это говорит о том, что продавец не вправе оставлять задаток себе, у него попросту нет законных оснований для этого. Если продавец откажется возвращать деньги добровольно, то покупателю следует обращаться в суд с исковым заявлением к продавцу.

Точно так же, если продавец передумывает продавать квартиру, а договор еще не зарегистрирован, то покупатель не вправе рассчитывать на двойную сумму задатка.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке. Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению. Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Цели, которые преследует задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.

Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.

Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются практически всегда с внесением задатка, а именно:

Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;

Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.

Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.

Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства. Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг. Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от стоимости продаваемых товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки. В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме. То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.

задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;

ФИО участников сделки;

Паспортные данные каждой из сторон сделки.

Размер вносимой денежной суммы.

Сроки выполнения всех обязательств по договору.

Подписи обеих сторон по договору.

Подписи свидетелей (при наличии).

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение о задатке расторгается. При этом никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

  • Дегтеревская А.А. | генеральный директор ООО «КупиДом»

Задаток – одно из понятий, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком чаще всего понимается частичный предварительный платеж за товар или услугу (а уже после передачи товара или оказания услуги производится окончательный расчет). Однако задаток – не просто частичный платеж. Это еще и способ обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). То есть специальный институт права, который выполняет свои специфические функции:

В настоящее время наиболее широко задаток применяется при организации аукционов, конкурсов, продаже недвижимости, заключении аренды на срок более года, заключении договоров поставки и подряда. Предоставляя задаток, участники конкурсов и торгов подтверждают серь­езность своих намерений и определенным образом гарантируют свою платежеспособность.

Правила задатка

Закон не устанавливает никаких ориентиров и ограничений для предпринимателей по размеру задатка. Сумма задатка определяется исключительно соглашением сторон договора. Поэтому предпринимателю имеет смысл поторговаться, чтобы не извлекать из своего оборота слишком большую сумму.

Задаток вносится только деньгами. По этой причине передача векселя или долговых расписок не может рассматриваться в качестве задатка.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие ­положения непосредственно в текст договора.

В случае если договор исполняется сторонами, задаток становится, по сути, одним из платежей по договору.

Совершенно иная ситуация складывается тогда, когда стороны не­ исполняют свои обязательства.

1. Если договор прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Иногда это сопряжено с определенными сложностями.

Индивидуальный предприниматель предложил МУП заключить договор купли-продажи и перечислил ему 80 000 рублей на расчетный счет в качест­ве задатка. После этого конкурсный управляющий сообщил предпринимателю, что из-за банкротства МУП невозможно заключить договор. При этом предпринимателю не вернули задаток, поскольку налоговая инспекция списала в безакцептном порядке средства со счета МУП в счет уплаты налогов. Тогда стороны для урегулирования спора решили заключить договор уступки права требования. По этому соглашению МУП переуступило право требования к налоговой инспекции на списанные в бесспорном порядке деньги предпринимателю.

Однако арбитражный суд не поддержал стороны в их начинании. По мнению суда, отношения налогового органа и предпринимателя не связаны с уплатой налогов. Следовательно, требования о возврате задатка, а также процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами бизнесмен должен предъявлять исключительно к МУП. Именно МУП должен разбираться с тем, законно ли налоговики списали деньги с его счета. В случае если действия налоговых органов будут признаны незаконными, то МУП будут возвращены денежные суммы (аналогичная ситуация была рассмотрена судьями в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2005 г. № А79-9688/2004-СК2-9052).

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, заплатившая задаток, то он остается у другой стороны.
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В двух последних случаях сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы ­задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Два предпринимателя заключили между собой договор ремонта торгового зала, обязательства по которому обеспечивал задаток в размере 25 000 рублей. Впоследствии подрядчик не выполнил работы, и магазин не открылся вовремя. Заказчик получил убытки в размере 60 000 рублей. Он обратился в суд с требованием взыскать с подрядчика сумму задатка в двойном размере (50 000 руб.), а также сумму убытков (60 000 руб.). Суд принял решение взыскать с подрядчика 60 000 руб., поскольку убытки возмещаются пострадавшей стороне только в размере, превышающем двойную сумму задатка.

4. При несвоевременном возврате задатка с виновной стороны можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

ООО и инивидуальный предприниматель заключили договор на выполнение ремонтных работ в офисе и согласовали выдачу задатка в размере 50 000 рублей. ООО не исполнило в установленный срок свои обязательства по договору, то есть нарушило его. Предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании двойной суммы задатка. В судебном заседании довод ООО о том, что невозможно применить условия о задатке после прекращения обязательств по договору, был отклонен судом. Поскольку работы в установленный срок не были выполнены, предприниматель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Неисполнение ответчиком обязательства произошло в период действия договора, что повлекло возникновение у ООО обязанности по возврату задатка в двойном размере в соответствии пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Суд удовлетворил требования предпринимателя. Также суд взыскал с ООО сумму процентов за несвоевременный возврат задатка за весь срок, начиная с даты возврата, указанной в договоре, и до даты вынесения судебного решения (аналогичная ситуация рассмотрена в ­постановлении ФАС Московского округа от 21 февраля 2005 г. № КГ-А40/18-05).

Как отличить задаток от аванса, залога и отступного

На практике задаток легко можно спутать со сходными правовыми институтами – авансом, залогом, отступным и т.п. Рассмотрим подробнее их принципиальные отличия.

Задаток и аванс

Гражданское законодательство не содержит четкого определения аванса. Хотя этот термин знаком любому бизнесмену, заключающему договоры. Как правило, под ним понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. По мнению автора, термины ­«предварительная оплата» и «аванс» с точки зрения закона идентичны.

Стороны определяют размер аванса по договоренности. Как правило, он колеблется в интервале от 25 до 50 процентов от суммы по контракту. Однако законодатель установил ограничения по величие задатка в случаях, если участником договора является бюджетное учреждение. Согласно пункту 6 постановления Правительства РФ от 28 февраля 2002 г. № 137 получатель средств федерального бюджета (например, учреждения ЖКХ, образования, медицины, культуры) вправе осуществлять авансовые платежи в размере, не превышающем 20 процентов суммы договора.

Основные отличия аванса от задатка:

Для того чтобы денежные средства, переданные в счет уплаты по договору, стали именно задатком, необходимо специально указать на это в договоре (или отдельном соглашении). В этом же документе необходимо прописать размер задатка. Если этого не сделать, любые суммы будут рассматриваться только как предоплата (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток и залог

Задаток нельзя путать с залогом по следующим причинам:

Задаток и отступное

Любая из сторон договора может не выполнять обязательства, а просто прекратить их с помощью выплаты отступного (уплата денег, передача имущества и т.д.), если обе стороны на это согласны (ст. 409 ГК РФ). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Отступное отличается от задатка по следующим характеристикам:

Срок внесения задатка

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще незаключенный договор), является спорным. Прин­ципиальным этот вопрос становится чаще всего в случае операций с недвижимостью.

Предположим, осмотрев несколько квартир (офисов), покупатель вроде бы нашел подходящий вариант. Но как продавцу быть уверенным, что тот не передумает? Можно пообещать купить объект недвижимости, но потом найти себе другой вариант, а продавец будет ждать, теряя время и потенциальных покупателей.

В такой ситуации продавец попросит у покупателя задаток. Если покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры (офиса), но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, он просто так от покупки не откажется. Кроме того, покупатель будет уверен, что продавец его теперь не обманет, ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Для покупателя это очень эффективный способ защиты в условиях постоянного удорожания недвижимости. Итак, стороны оформляют письменное соглашение о задатке.

Является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу закона – да, а по букве – нет, поскольку основной договор еще не заключен.

Соглашение о задатке в данном случае не может рассматриваться как предварительный договор купли-продажи офиса, поскольку по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Чтобы предварительный договор имел силу, он должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Однако на практике стороны договора не регистрируют свои предварительные договоренности. В судебной практике нет определенности с тем, можно ли вообще выдавать задаток по такому «условному» предварительному договору.

Некоторые арбитры считают, что это возможно, поэтому в конфликтных ситуациях, когда не был заключен основной договор, суды взыскивают сумму задатка с той стороны, по вине которой не подписано основное соглашение (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005, Северо-Западного округа от 21 января 2004 г. № Ф04/297-2312/А45-2004).

В других случаях суды считают, что по предварительному договору вообще не может быть задатка. Такой позиции придерживается, например, ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004). В этом постановлении судьи расценили задаток как авансовый платеж. Отсюда следует вывод, что, если контрагент откажется заключать договор, взыскать перечисленное можно будет не в двойном, а только в однократном размере.

Думается, что в этих условиях лучше использовать иные способы обеспечения обязательства, которое предположительно возникнет в будущем. Закон предоставляет такую возможность – установление неустойки, предоставление залога, получение банковской гарантии и проч. В конечном итоге предпринимателю важно достичь необходимого результата, а не получить возможность поучаствовать в судебном процессе с неопределенным исходом.

Налогообложение

Передача задатка

НДФЛ и упрощенная система налогообложения

Согласно статье 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль», а именно – со статьями 249 и 250 НК РФ. Для целей исчисления налога на прибыль сумма полученного задатка, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ, не учитывается при определении налоговой базы.

Для налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», перечень расходов является ­закрытым, и установлен он статьей 346.16 НК РФ. Задатка в этом перечне нет.

Аналогично складывается ситуация, если индивидуальный пред­приниматель является плательщиком НДФЛ.

В этом случае он платит налог с любых видов доходов (ст. 208 НК РФ). Предприниматель имеет право применить профессиональный налоговый вычет в виде документально произведенных расходов, определяемых ­в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль».

До момента выполнения основного обязательства задаток не является доходом налогоплательщика, поскольку выполняет исключительно обеспечительную (а не платежную!) функцию. У передающей стороны он также не является расходом (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Таким образом, задаток становится доходом (и, соответственно, расходом) у предпринимателя (как в случае НДФЛ, так и в случае УСН) только в тот момент, когда происходит передача товара (работы, услуги). С этого момента задаток является частью оплаты по договору.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения ИМНС России о взыскании штрафа, доначислении налогов и пеней. Однако арбитры не удовлетворили его требования по эпизоду включения в выручку задатка. Судьи указали, что прекращение основного обязательства прекращает и обеспечительную функцию задатка. С момента исполнения продавцом обязанности по передаче предмета договора задаток рассматривается как платеж. Следовательно, он должен включаться в выручку от реализации (аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2003 г. № А56-6905/03).

Как при задатке, так и при авансе не происходит передачи права собст­венности на товар (работу, услугу). Раньше некоторые налогоплательщики пытались доказать, что в случае получения аванса не появляется объект налогообложения НДС – реализация. К сожалению, эта позиция не нашла поддержки ни в Высшем Арбитражном Суде (постановление Президиума ВАС РФ от 19 августа 2003 г. № 12359/02), ни в Конституционном Суде России (определение КС РФ от 4 марта 2004 г. № 148-О). Свое мнение о том, какие платежи можно рассматривать в качестве авансовых, Конституционный Суд высказал в Определении от 30 сентября 2004 г. № 318-О. Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день эта ситуация утратила свою остроту. Авансовые и иные платежи по договорам нужно включать в налоговую базу по НДС.

Что касается исчисления НДС с задатка, то этот вопрос на сегодняшний день продолжает оставаться спорным. Налоговые органы обязывают налогоплательщиков уплачивать с полученного задатка НДС на основании пункта 1 статьи 154 НК РФ как с суммы оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Основывают они свою позицию и на определении задатка, который выдается в счет «причитающихся платежей».

Однако согласно ГК РФ сумма задатка является способом обеспечения обязательства, а не платежом, полученным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Ведь зачесть задаток в счет будущих платежей можно только при условии, что обе стороны исполнят свои обязательства по договору. До этого момента задаток платежную ­функцию не выполняет.

Чтобы избежать налоговых рисков, необходимо правильно составить соглашение о задатке, а именно – оформить его в письменной форме при заключении основного договора.

В случаях несоблюдения письменной формы соглашения, предусмотренной пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, а также составления письменного соглашения о задатке после заключения договора полученная сумма признается не задатком, а авансом, уплаченным в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), и, следовательно, будет облагаться НДС с момента ее внесения (п. 1 ст. 167 НК РФ). Если же все документы будут оформлены правильно, то налогооблагаемую базу по НДС, так же, как и в случае подоходных налогов, сумма задатка увеличит только после исполнения договора, когда товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны).

Подтверждением этой позиции является письмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202@, где отмечено, что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно статье 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.

Неисполнение обязательства

НДФЛ и упрощенная система налогообложения

Рассмотрим ситуацию, когда обязательства по договору не исполняются. При этом последствия для двух сторон, как было указано выше, будут различные.

Если за неисполнение договора будет ответственным покупатель (заказчик), то, согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поставщик не возвращает задаток. В этот момент задаток у поставщика превращается в доход в виде ­безвозмездно полученного имущества (ст. 208, 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).

Однако не все так просто у покупателя. В соответствии с письмом Минфина РФ от 8 сентября 2005 г. № 03-03-03/2/56 сумма оставшегося у поставщика задатка должна рассматриваться как безвозмездная передача. И – как следствие – согласно подпункту 16 статьи 270 НК РФ, она не должна учитываться для целей налогообложения прибыли.

Это означает, что бизнесмен – плательщик НДФЛ не может включить сумму задатка в свой профессиональный налоговый вычет. Точно так же эта сумма не может быть включена в расходы предпринимателя на УСН (ст. 346.16 НК РФ).

Есть и иная трактовка указанной ситуации. Она может быть актуальна для плательщика НДФЛ. Эта позиция основывается на том, что оставшийся у поставщика задаток должен рассматриваться как штрафная санкция за неисполнение договорных обязательств и учитываться в составе налогооблагаемой прибыли (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Данная позиция тоже не бесспорна.

В соответствии с указанной нормой расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба учитываются для целей исчисления налога на прибыль в составе внереализационных расходов.

Согласно статье 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не предусмотрено НК РФ.

Понятие «санкции» содержится только в НК РФ, причем только в отношении налоговых санкций. Неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток являются, согласно статье 329 ГК РФ, способами обеспечения исполнения обязательств. Статьей 330 ГК РФ штраф и пеня приравнены только к неустойке. Таким образом, автор полагает, что для целей главы 25 НК РФ нельзя приравнять к штрафам и другим санкциям иные способы обеспечения обязательств. Неправильно расценивать оставшийся задаток как неустойку (штраф), так как неустойка (штраф, пеня), согласно статье 330 ГК РФ, является ­самостоятельным ­способом обеспечения обязательств и к задатку не относится.

Таким образом, суммы оставшегося у поставщика задатка являются финансовым убытком предпринимателя, однако для целей налогообложения экономически не оправданным.

В результате коммерсантам придется самим выбирать вариант учета задатков для целей налогообложения в зависимости от возможности нанять хорошего налогового адвоката и уверенности в своей правоте.

Для целей исчисления НДС задаток, оставшийся у продавца, не является объектом налогообложения, так как не связан с реализацией товаров (работ, услуг) и другими объектами налогообложения, перечисленными в статье 146 НК РФ.

ККТ и задаток

Первоначально судебная практика исходила из того, что использование при передаче задатка наличных денежных средств предопределяет обязательное применение контрольно-кассовой техники. Так, из постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 1998 г. № 2514/97 следует, что денежные расчеты (платежи) с населением, в том числе прием задатка, должны производиться с обязательным применением контрольно-кассовой машины или с выдачей квитанций, которые приравнены к чекам контрольно-кассовых машин. А поскольку истец эти требования не выполнил, суд посчитал правомерным привлечение его к ответственности.

Позднее судебная практика по применению ККТ при задатке изменилась. Суды уже не рассматривают задаток как средство оплаты и не применяют ответственность за неиспользование ККТ при передаче задатка. Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13 ноября 2003 г. № А38-1961-11/52-2003 указано, что апелляционная инстанция арбитражного суда правомерно признала незаконным постановление налогового органа о привлечении общества к административной ответственности по статье 14.5 КоАП РФ за невыдачу чека при принятии от клиента задатка за оказываемые услуги, так как по смыслу действующего законодательства чек либо бланк строгой отчетности должны выдаваться при окончательных расчетах с клиентом за оказанные услуги.

Подводя итоги, отметим основные плюсы и минусы задатка как способа обеспечения исполнения обязательств.

Читайте также:  Как загрузить документы в госуслугах
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector