Маркетинговый сбор в договоре аренды

Арендаторы торговых площадей все чаще участвуют в продвижении комплексов. Понимая, что самостоятельно провести рекламную кампанию нужного масштаба они не смогут, мелкие операторы охотно включаются в централизованные начинания. Но если бренд сам проявляет рекламную активность, его вклад в общее дело будет не очень весомым.

В одной связке
«Маркетинговый платеж, сбор за рекламу, плата за продвижение торгового центра и т.д. — название статьи расходов клиента может быть каким угодно, но суть остается прежней: арендатор совместно с собственником проводят акции, которые стимулируют покупательский интерес и рекламируют комплекс», — говорит специалист по недвижимости компании RRG Александр Болотников. Участие в мероприятиях подразумевает помимо информационного вклада и коммерческий. «В идеале все арендаторы должны активно участвовать в маркетинге «своих» торговых центров. Обычно владельцы заинтересованы в организации программ продвижения, особенно если договоры аренды предусматривают помимо фиксированной ставки процент с оборота», — считает руководитель отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield Аллард Тиеденс. Впрочем, по словам директора департамента торговой недвижимости NAI Becar Валентины Антиповой, многое зависит от категории арендатора. «К примеру, довольно активно участвуют в маркетинге «якоря», поскольку они в принципе самые активные в рекламе», — объясняет эксперт. По ее словам, в зависимости от того, идет ли сеть в новый регион или просто открывает очередную точку, определяется масштаб рекламной кампании. Но в целом все крупные сети предусматривают серьезные бюджеты на продвижение.

Хотя некоторые эксперты в данном вопросе категоричны. «Арендаторы не должны участвовать в маркетинге ТК, это обязанность управляющей компании. Что касается финансирования, то в договоре аренды существует пункт, согласно которому клиент отчисляет на маркетинговые программы от $50 до $100 с квадратного метра занимаемой площади в год. Управляющая компания в начале года знакомит арендаторов с маркетинговым планом на год и бюджетом. Комплекс мероприятий направлен прежде всего на увеличение посещаемости торгового центра и лояльности к нему», — сообщает начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land Ирина Морозова.

Входной билет
По данным А. Болотникова, объем участия арендатора в зависимости от размера объекта и профессионализма УК может составлть от $10 до $80 за метр арендуемой площади в год. «Клиенты обычно покрывают часть издержек на проведение акций путем оплаты так называемого сервисного сбора», — сообщает А. Тиденс. Впрочем, уточняет эксперт, некоторые арендаторы не тратят денег на поддержку своих магазинов: «Они полностью зависят от успеха акций, предпринимаемых владельцем. Обычно это новые марки, которые еще не понимают, как дополнительная активность может привлечь покупателей».

Кроме того, говорит В. Антипова, «якоря» не всегда готовы финансово участвовать в едином маркетинговом бюджете торгового центра, поскольку их прямые затраты и так велики: «При этом они охотно становятся в каких-то акциях спонсорами: предоставляют подарки, вешают логотипы и т.д. Тогда как более мелкие арендаторы понимают, что не смогут провести в том или ином регионе рекламную кампанию нужного масштаба, и потому достаточно активно включаются в централизованные начинания. Размер маркетинговых взносов в зависимости от продвинутости и сложности рынка колеблется от $5 до $20-30 с квадратного метра в год. Но общепринятой схемы пока нет: кто-то берет фиксированную сумму в привязке к метру, кто-то — процент от аренды (1-5% в год)». Кроме того, участие или неучастие арендатора в рекламных акциях торгового центра зависит от его собственной маркетинговой политики. Если сам бренд активен в этом плане, его вклад в общее дело будет не очень большим. Например, сеть Media Markt за счет своей рекламы раскрутила ТЦ «Капитолий» в районе метро «Университет».

Непредсказуемый результат
«Маркетинг торговых центров крайне важен: таким образом определяется позиционирование объекта на рынке и в данном контексте рекламируется. Многие считают, что это очень просто, но в реальности это сложная работа, требующая профессионального подхода», — утверждает А. Болотников. По словам В. Антиповой, как и весь маркетинг в России, маркетинг торговых центров пока не так продвинут, как за рубежом, собственники только начинают осознавать всю его важность. В результате, говорит А. Тиеденс, в России не так много удачных торговых центров, которые ведут грамотную маркетинговую политику. В качестве примера эксперт называет ИKEA и их федеральные кампании, которые «вложили бренд МЕГА в сердца россиян от Санкт-Петербурга до Новосибирска». «Я уверен, что любая маркетинговая акция без добровольного или мотивированного участия арендаторов будет неоптимальна и обойдется дороже, чем могла бы», — добавляет А Тиеденс. «Пионером продвижения собственного бренда в России, конечно, является МЕГА. У сети есть четкий план: за 12 месяцев до открытия начинается рекламная кампания, за шесть месяцев она активизируется, за три месяца до запуска стартует самый агрессивный период», — соглашается В. Антипова. Кроме того, по ее словам, довольно активно и грамотно продвигается «Метрополис», где проводится огромное количество флэшмобов. И. Морозова в списке самых удачных с точки зрения маркетинга проектов помимо МЕГИ и «Метрополиса» называет ТРЦ «Атриум», «Охотный ряд» и «Филион», ТЦ «Европейский», ТРК «Щука», а в аутсайдерах — «Пятую Авеню» (из-за неудачного пула арендаторов) и «Мосмарт». «Есть примеры удачных торговых центров, которые благодаря изначально грамотной концепции при минимальных вложениях в маркетинг развились до очень хорошего уровня: ТЦ «Дружба», «Горбушкин двор», из новых — ТРЦ «Гагаринский», — добавляет эксперт.

В любом случае, если цели собственника достигнуты, маркетинг удался. «И все же продвижение уже существующего объекта — не главное условие успешности комплекса. Основа — это концепция, пул арендаторов, местоположение. Если происходят ошибки на этом этапе, грамотной маркетинговой кампании может оказаться недостаточно, чтобы вытянуть объект на желаемый уровень. Показателем успешности является посещаемость — причем не только в локальном масштабе, но и когда в торговый комплекс едут из других районов», — считает И. Морозова.

Вопрос: Организация, применяющая УСН (доходы минус расходы), арендует магазин в торговом центре. Арендная плата состоит из постоянной и переменной части. При этом в состав переменной части арендной платы включен маркетинговый сбор. В соответствии с договором аренды за счет маркетингового сбора арендодатель осуществляет рекламно-маркетинговые мероприятия по продвижению торгового центра. Имеет ли право организация при формировании налоговой базы признать указанный расход в полном объеме?

Читайте также:  Как писать паспортные данные образец

Ответ: Организация, применяющая УСН, имеет право включить в расходы постоянную и переменную часть арендной платы, в состав которой входит маркетинговый сбор, в полном объеме.

Обоснование: Арендные платежи за взятое в аренду имущество списываются в расходы на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. При этом расходы признаются при условии их соответствия критериям п. 1 ст. 252 НК РФ, принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций соответствующими статьями гл. 25 НК РФ (абз. 1, 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Расходами организации признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Изложенная позиция подтверждается Письмом Минфина России от 28.06.2011 N 03-11-06/2/99.
Правовые отношения сторон, возникающие из договора аренды, регулируются положениями гл. 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Таким образом, разделение арендной платы на постоянную и переменную и включение в расчет переменной части расходов на рекламу торгового центра не противоречит ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы в данном случае — одна из форм расчета стоимости аренды, которая может быть признана в составе расходов в полном объеме на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Также из Письма Минфина России от 03.09.2009 N 03-03-06/1/567 можно сделать вывод, что страховые и налоговые платежи арендодателя, возмещаемые в составе переменной части арендной платы, являются именно арендными платежами.

О.Е.Булдырева
Консалтинговая группа "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ"
29.07.2013

Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.

Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.

Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости — краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.

Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес., то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения. Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.

Совет 2. Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.

Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1. Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3. В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и "попадете" на штрафные санкции.

Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.

Совет 5. Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды. Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ. Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант — можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора. Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.

Читайте также:  Уплата пени или пеней как правильно

Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию. Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин. Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.

Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.

Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2. Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3. Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.

Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.

Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным. Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года. В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.

Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах. Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя — эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает). К обязательным дополнительным условиям, могут относится — установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.

Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.

Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования. Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем. Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.

Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму). Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых). Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.

Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 — 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.

Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.

Совет 19. Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).

Читайте также:  Киселев андрей андреевич москапстрой

Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей. Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина. Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.

Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.

Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ). Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР. Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого "вытекут" последствия.

Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту. Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы. Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.

Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.

Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще. Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут "попросить" переехать в какую-нибудь глушь. Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).

Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как — границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость. Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места. Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.

Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).

Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание — не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ). Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;

Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.

Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.

Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски. Всегда помните простое правило "договариваться обо всем, лучше на "берегу" и желательно закрепить все документально". Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.

Надеюсь, что данная статья, была Вам полезна.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector