Как сделать фото для оценки квартиры

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Читайте также:  Как перевести деньги из лнр в россию

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

На примерах разберем, как правильно фотографировать квартиру для продажи: как избежать ошибок, если цель продать жилье быстрее, по высокой цене. В конце смотрите таблицу с конкретными правилами, видео.

Кто занимался поиском знает — объявления с фото появляются часто. Среди них имеются откровенные ляпы

И многие покажутся мелочью, однако именно из-за них покупатель отказывается звонит продавцу, а недвижимость стоит годами! Давайте выясним ошибки при фотографировании квартиры на продажу!

Прочтете информацию ниже и скажете: — Да ведь никто подобное не делает!! Фотографирует и еще как! Они «успешно» гуляют по Интернет! Спасибо АВИТО за это:)

Ошибки или как правильно фотографировать квартиру на продажу

Итак, я взял объявления на сайте АВИТО и Презент, в разделе «Продам». Кто делал фотографии, не суть важно — главное, они из жизни.

Вы узнаете вкратце, что снижает привлекательность недвижимости и соответственно уменьшает количество потенциальных покупателей, вследствие чего деньги на рекламу тратятся впустую.

Засвеченные окна, темнота ухудшают полноценный обзор, наводят мысль о постоянном полумраке

Тем более досадно, если сделан хороший ремонт — он «утонул» в недостаточно освещенном помещении.

Беспорядок в столовой говорит — фото делалось наспех, абы как

Детей согнали погулять не емши, а все потому, что надо срочно сделать фотосессию! Так нельзя! Детей покормить, со стола прибрать, посуду помыть, а уж потом все остальное:)

Читайте также:  Где посмотреть собственника квартиры

Беспорядок на кухне нежелателен на фото

Кстати, пельмешки надо бы доесть, а то по-сиротски остывают себе — не порядок!:)

Беспорядок на балконе делает его визуально более тесным

Бутыль с вином, таз с землей гармонично дополняют общую картину — становится ясно, что балкон вместителен. А возможно наоборот, создается впечатление тесноты..

Люстра отпугнет покупателя, пусть она вам нравится больше жизни

Детали — хорошо, когда к месту. Однако, для объявлений лишнее. Отдельно сфотографированные детали интерьера мало расскажут о самом объекте. Однако, как я понял, как бэ намекнут на общую стоимость:))

Довольно много найдется собственников, да и риэлторов, которые знают, насколько актуально правильно сфотографировать жилье на продажи с видом из окна, особенно, если он чем-то выгоден для потенциального покупателя. При этом не все учитывают именно выгодность..

Увидеть фотографа в зеркале хорошая примета, особенно, если он — собственник:))

Не комильфо запечатлевать себя на фоне ванной — есть и более гуманные способы следовать моде:)) Да и селфи в ванной уже никого не удивишь..

Внимание снимаю! Или — Здравствуйте прелестный Незнакомка..

Понимаю трудности — правильно сфотографировать тесную ванную комнату тяжело, но такие «приколы» лучше отправлять на «Сам себе режиссер» или что-то подобное.

Довольно часто встречаются ужасные ракурсы в тесном месте для съемки — туалет, ванная, балкон, лоджия. Но есть способы сделать и здесь качественные снимки — о них в следующих чуть позже.

Как фотографировать квартиру для продажи под правильным ракурсом

Помимо искажений восприятия нам подсовывают частенько довольно бессмысленные изображения.

Кстати, наиболее яркие примеры фотографирования квартир для продажи, я рассмотрел в коротком видео. Обязательно просмотрите его — там есть много интересного:)

Фотографирование жилья на продажу: бессмысленное и беспощадное

Ряд бессмысленностей, которые вредят общему впечатлению, производимому на покупателя.

Бессмысленная часть

Когда в кадр попадает 1/4 часть помещения, всегда недоумеваешь, на что смотреть?

  • актрису кино (угадай сериал);
  • часть гарнитура;
  • батарею;
  • пластиковое окно;
  • отлично растущее денежное дерево (видно к скорому обогащению);
  • ваш вариант (можете добавить свой).

Одно фото, охватывающее всю комнату, показало бы все детали , но почему-то мы видим только 1/4 часть.

Бессмысленно — цель туманна

Интересная фотография кухонного гарнитура с возможностью фантазии слева и справа. Заметьте, что здесь отсутствуют предыдущие ошибки — хорошее освещение, нет тарелок с пельменями.. пельмешки съедены, но все-равно провал!

Домашние животные могут понравится не всем потенциальным покупателям

Домашние питомцы (кошки, чихуахуа и проч) попавшие в кадр, отпугнут покупателя, особенно, если это не его питомец!

Потому что все знают, что животные метят территорию в местах кроме лотка, где вы его любезно предусмотрели. Запах, шерсть, которая некоторое время, даже после вашего отъезда, останется новым хозяевам. Сейчас часто встречается аллергия на животных.

Мне нравятся милые животные. Надолго запомнил с каким содроганием вспоминала одна моя знакомая просмотр недвижимости, где жил кот..

В принципе, ничего страшного в наличие кота нет (при должном уходе и уборке), однако редко объяснишь, что он вкусно пахнет шампунькой, ходит строго в лоток, весной спокоен, шерсть аккуратно вычесывает.

Собственно так или иначе в кадр попадать он не должен — оставьте подобные фотосессии для домашних альбомов. Вашей целью является правильное фотографирование жилья на продажу и привлечение потенциальных покупателей, причем как любителей животных, так и их ненавистников.

Перейдем к финальной фотографии, которая подала идею собрать интересную информацию. Посмотрите на кадр и выскажите предположения о цели продавца?

Уважайте себя, покупателя, недвижимость!

Так делать НЕЛЬЗЯ!

Думаю, повторяться про посторонние предметы излишне, хватает переполненного кошачьего туалета и мусорного пакета в кадре!

Имидж… иностранное слово, порою ни всем понятное. Если по-простому — это то, что о тебе думают окружающие. Так вот, глядя фотографию я понимаю — о положительном имидже среди потенциальных покупателей можно забыть. При таком качестве фотографирования квартиры для продажи полученный результат, лучше упустить.

  • покупатель подумает — объект загажен, желание идти на просмотр пропадет;
  • создается впечатление, что хозяевам всё-равно где жить, а ведь авторитет хозяев здесь немаловажен, т.к. каждый сейчас согласится со мной, что, например, у «нерях» квартиру покупать будут ох, как неохотно
Читайте также:  Только юридические лица выплачивают

Кстати, просмотров данной фотосессии (конкретно этого фото туалета) было около 340 за неделю. А это значит, что если у потенциальных покупателей сложилось неправильное впечатление об объекте недвижимости, то это упущенная выгода.

Другими словами — данные клиенты потеряны. Тем более нет речи о том, чтобы её выгодно продать, скорее всего как минимум это будет затруднительно. А вы бы пошли смотреть такое жилье?

Как можно дождаться звонка по объявлению, если элементарно сфотографировать жилье для продажи получается из рук вон плохо? Сделать это будет затруднительно.

Таблица: как не правильно и правильно сфотографировать жилье на продажу

Как правильно Как не правильно
Яркое дневное освещение + включенный эл. свет Полумрак в помещении
Прибранное жилье, отсутствие мелких вещей,деталей Бардак, разбросанные вещи, грязная посуда
Тесные помещения по максимуму без мебели и вещей Тесный балкон захламлен вещами
Не делать акцент на дорогих элементах интерьера Выделить на фото любимую люстру, кондиционер, бойлер
Показать хороший вид из окна, при наличии Показать непривлекательный вид из окна
Отсутствие отражения собственника в зеркалах ванной и других помещениях Отражаться в зеркале, потом грубо замазать
Отсутствие отражения фотоаппарата в зеркалах Допускать отражение фототехники в зеркалах
Изображения объекта строго горизонтальные и вертикальные Изображения под углом, как с экшен камеры
В обзор входит бОльшая часть комнаты В кадр попадает четверть комнаты, кухни и т.д
На фото нет домашних питомцев Домашние любимцы, лотки-туалеты в кадре

Посмотрите видео в конце! Вас ждут «живые» примеры, несколько ошибок при фотографировании квартиры, попавшие в ТОП.

Уверен, теперь сможете сфотографировать жилье на продажу так, чтобы покупатель полюбил квартиру и позвонил!

Есть дополнения? Добро пожаловать в комментарии. Порекомендуйте эту статью друзьям-знакомым!

Это зависит от того, какого рода оценка необходима и кто у вас эту оценку запросил (какая организация). Существуют различные разновидности оценки квартир и каждая из них имеет свою специфику.

Далее рассмотрим несколько вариантов: и те, когда оценка по фото допускается, и те, когда не допускается.

Когда можно сделать оценку квартиры по вашим фото

  1. В случае, когда нужна справка об оценке (не отчет, а именно справка). В этом случае оценщику не обязательно выезжать на осмотр . В этом случае фото для оценки квартиры вы можете сделать самостоятельно. А часто в этом случае они и вовсе не нужны.

Например справку об оценке у вас могут попросить в органах опеки, если вы продаете или покупаете квартиру, где прописан несовершеннолетний или инвалид, находящийся под вашей опекой.

  1. При оценке для суда (если в квартиру нет доступа). В этом случае оценщик использует ваши фото, при этом указывая в отчете об оценке, что доступа в квартиру нет и фото предоставлены заказчиком.
  2. Если оценка вам нужна “для себя” и вы никуда этот отчет не понесете. Например, вы просто хотите узнать сколько стоит ваша квартира (собрались продавать, делить между супругами при разводе и т.д.)

Когда нельзя сделать оценку по фотографиям клиента

При оформлении ипотеки в банке. В этом случае (хотя законом об оценке и стандартами оценки это на прямую и не предусмотрено), оценщик должен лично осмотреть квартиру и сделать фотографии. На этом всегда настаивает банк и ничего с этим не поделаешь.

К тому же, нужно понимать, что даже если делать оценку квартиры по фотографиям возможна, то к фото существуют определенные требования.

Фотографии обязательно должны быть отличного качества, каждая комната должна быть сфотографирована особенным образом и с нескольких ракурсов. Также фото не должны быть темными, размытыми и т.д. В общем, к фотографиям существует целый ряд требований, поскольку они подшиваются вместе с другими документами в отчет об оценке.

Заключение

Выше были описаны только самые распространенные ситуации. Но бывают и другие случаи.

Не стану останавливаться на них подробно, иначе вы просто устанете читать эту статью.

Если ваш случай все же не описан выше, то вы можете лично задать нам вопрос, описав ситуацию. Наша консультация абсолютно бесплатна.

А связаться с нами и задать свои вопросы вы можете любым удобным способом из указанных на нашем сайте в разделе КОНТАКТЫ.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector